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울산 번영로 센트리지 투자 해도 될까? + 시세 [아파트 분석]

 

번영로센트리지-공사중

울산 번영로 센트리지 투자

울산 중구 번영로 센트리지 투자에 대해서 아파트 분석을 해보려고 합니다.
밑에 요약이 있으니 바쁘신 분들은 밑에 읽어보세요.

울산 번영로 센트리지 시세

울산 번영로 센트리지 시세에 대해서 말씀드리겠습니다.
현재 번영로 센트리지의 시세는 30평 기준 올 1월에 5.07까지 빠졌다가 지금은 
최대 5.98까지 분양권이 거래가 되었습니다.
작년 연말부터 부동산 가격이 많이 빠져 올 1월까지 무섭게 빠졌다가 현재 울산 분양권 가격이 올라오고 있습니다. 

울산 번영로 센트리지 가치

먼저 울산 남구의 신축 아파트와 비교하면, 작년 입주가 시작한 번영로 하늘채 센트럴 파크 가격은 5.9억에 거래가 되었고 이제 곧 입주 예정인 울산 더샵번영센트로의 경우도 비슷한 가격에 형성 되어 있습니다. 울산 번영로 센트리지의 가격 또한 이와 비슷함으로 가격적인 부분에서는 비슷한 것 같습니다.

투자 적인 관점에서는

울산아파트가격
출처 : 호갱노노


현재 나와 있는 전세 매물 가격이

번영로 센트리지 전세 2억 7천만원
더샵 번영 센트로 전세 3억
번영로 하늘채 센트럴 파크 3억 1천만원

으로 각각 투자금이 2.8억 , 2.9억 , 3.2억으로 상대적으로 번영로 센트리지가 더 많은 투자금이 듭니다. 3천만원 가까이 차이가 나지만 실거주인 전세 가격으로 보면 많은 차이가 안나거나 번영로 센트리지의 가치가 살짝 고평가가 되어 있는 것 일수도 있습니다.

울산 역전세, 대량공급은

울산-공급
출처 : 부동산지인


번영로 센트리지가 입주 되면 3년 이내에 입주물량이 없어서 가장 최신의 신축아파트로써
자리매김을 할 것입니다. 현재 동구 자이의 입주가 지연되고 있는 상황에서 번영로 센트리지가 입주 시작된다면 울산 아파트 가격이 흔들림이 있을 수 있겠지만, 상대적으로 번영로 센트리지의 가격은 괜찮을 것 같습니다.

남구 vs 중구 평당 가격 비교


인구수 이제 110만의 도시에서 남구와 중구가 강을 끼고 위아래 위치해 있지만,
평당가격이 남구 : 1138만원 , 중구 : 894만원으로 평당 200만원의 차이가 납니다.
그 이유는 남구에 많은 것들이 몰려 있기 때문입니다. 그중 신정동과 옥동, , 삼산동이 남구의 땅값을 올리는 이유인데 학군, 인프라 등이 잘 갖춰져 있기 때문입니다.

학군 비교

울산중구학군
출처 : 호갱노노


크게 남구와 중구의 학군을 비교하자면, 먼저 초등학교의 경우 번영로 센트리지의 가 
초품아 중에 초품아 입니다. 기존 복산동 복산아이파크 앞에 있던 복산 초등학교가 번영로 센트리지 단지 안에 들어오기 때문에 초등학교가 단지내에 생겼고, 학원가의 경우에도 약사동 쪽으로 학원에 가기 쉽기도 하며 반대로 다리 하나를 건너서 옥동쪽으로도 접근 하기 쉽지만, 학군의 경우 남구가 더 좋기 때문에 학군은 남구 입니다.

번영로 센트리지 옆 재개발 B-04에서 학군을 끌어올리겠다는 말도 하였기 때문에 나중에는
뒤바뀔수 가능성도 있지 않을까 싶습니다.

번영로 센트리지 투자 관점

현재 번영로 센트리지 투자의 경우 전세가율이 많이 낮아서 투자의 관점으로 들어가기 힘들며, 집 앞으로 지나가는 울산 트램 2호선의 기대감도 있었지만, 현재는 예타 취소로 언제 2호선이 생길지 모르게 되었습니다.인프라의 경우 번영로 센트리지 옆 중구 B-04 재개발이 되면 더욱더 발전 할 가능성이 있고 2개의 대단지 아파트 주위로 많이 바뀔것으로 예상이 되지만
아직은 많이 부족하다고 봅니다.

시세가 저렴하나? - 현재 남구의 신축과 비슷한 가격을 이루고 있으며, 저렴한 편은 아닌것 같다. (2점 / 5점)
전세가율이 높나? - 현재 전세가율을 계산하면 30평형 기준 45.7% 정도로 지방 전세가율 치고는 많이 낮은편 (2점 / 5점)
인프라가 구성되어 있나? - 아직은 인프라가 미비하다, 차로 5분거리에 중구 홈플러스가 있긴 하지만, 많이 부족한 편이다. (3점 / 5점)
학군은 괜찮나? - 초등학교는 초품아 아지만, 학원가의 경우 거리가 있다. 차로 5분정도. (3점 / 5점)
환금성이 좋나? - 대단지의 아파트라서 환금성은 대단히 좋을 것 같다. (5점 / 5점)
리스크가 크나? - 공급이 없어서 공급물량에 대한 리스크는 없는 편이다. 울산의 경우 주복이 무덤이라 불릴정도로 주복가격이 안오르다보니 주복을 제외한 아파트 공급은 거의 없다.
(5점 / 5점)

결론

개인적으로는 30점 만점중 평균을 넘긴, 20점 이지만 시세와 전세가율 점수가 낮아서 투자하기에는 조금 무리가 있다 생각합니다. 지어지면 정말 좋은 신축 아파트 지만 과연 이 아파트를 매수하여 얼마를 먹을 수 있을지 생각한다면 남구 대비 수익률이 높지 않아서 메리트가 높진 않는것 같습니다.

그래서 투자대비 수익성이 떨어진다 판단되어 투자하기엔 적합하지 않다 입니다.

오늘도 읽어 주셔서 감사합니다.
제가 살고 있는 울산 부동산 부터 시작해서 전국에 있는 아파트들을 분석 해보도록 하겠습니다.

밑에 글도 한번 읽어보세요!



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